Газета "Красная Звезда"
6 января 2004 года

Чтобы ГЖС не пропал.
Как в столице обманывают владельцев сертификатов

Вопрос выбора риэлтора, который поможет на выгодных условиях реализовать ГЖС, как уже не раз сообщала «Красная звезда», особенно актуален при покупке квартиры в столице и Подмосковье, где из-за разницы между рыночной и сертификатной ценой квадратного метра жилья, во-первых, обладателям ГЖС доступен только вторичный рынок, операции на котором всегда риск, а во-вторых, не обойтись без солидной доплаты. Как найти среди тысяч столичных риэлторов настоящего профессионала, а не стать жертвой работающих в риэлторском бизнесе проходимцев и дилетантов? Увы, доверив ГЖС последним, можно не только потерять данные в качестве задатка деньги, но и сам сертификат, не успев реализовать его в срок. Можно даже лишиться уже приобретенной квартиры. О типовых вариантах такого мошенничества мы попросили рассказать начальника отдела по работе с сертификатами риэлторской компании «Домострой» Елену Хуснулину. «Домострой», будучи одной из надежнейших риэлторских фирм Москвы, нередко помогает в реализации сертификатов военнослужащим, уже имеющим печальный опыт работы с другими риэлторами, и является одним из немногих агентств по недвижимости, аккредитованных координационным советом Минобороны и Российской гильдией риэлторов для работы с воинскими сертификатами.

Деньги вперед

Наиболее распространенная схема мошенничества с сертификатами выглядит следующим образом. Не имеющая деловой репутации, а значит, и клиентов небольшая фирма хватается за сертификат, обещая реализовать его в лучшем виде. Поверив, офицер со спокойной душой возвращается в гарнизон и ждет квартиру. По мере того, как срок реализации ГЖС (9 месяцев) сокращается, а подходящий вариант все не находится, он становится сговорчивым, соглашаясь в итоге на любые условия, лишь бы сертификат не пропал вовсе.
Только крупное агентство с безупречной репутацией может заинтересовать владельца квартиры вариантом работы с сертификатом. Малоизвестному, а потому не вызывающему особого доверия агентству сделать это сложно. Вот подбор варианта и затягивается на несколько месяцев, не всегда приводя к позитивному результату. Хватаясь за любой заработок, такой риэлтор сулит «золотые горы» – лишь бы отдали сертификат, и только потом начинает думать о своих возможностях по его реализации. Впрочем, как я уже не раз предостерегала владельцев ГЖС на страницах «Красной звезды, судя по рассказам приходивших потом к нам офицеров, некоторые риэлторы и не собирались заниматься реализацией ГЖС. Взяв предоплату (от 400 до 1.500 у.е.), они под предлогом поиска выгодного варианта просто тянули время. Когда же до конца срока действия сертификата оставались считанные недели, военнослужащие забирали сертификаты и спешили в другое агентство. Деньги им при этом не возвращали – на этих сборах и строился «бизнес» аферистов. Беспечность офицеров, доверяющих подобным, с позволения сказать, специалистам, порой просто поражала. В одной из наших прошлых публикаций я рассказывала о капитане 3 ранга Андрее Белоусове с Камчатки. Когда он пришел к нам, до конца срока действия его сертификата оставалось… трое суток. Путем сверхусилий мы все же успели тогда ему помочь, сдав проект договора купли-продажи в Сбербанк за день до истечения срока. Подбирать при этом подходящее жилье, сами понимаете, было уже некогда. Ну а взятый в том агентстве задаток ему, сами понимаете, не вернули.
Чтобы не попасть в подобную ситуацию, без заключения договора, в котором детально прописываются обязанности агентства, вплоть до параметров покупаемого жилья, ни в коем случае не давайте риэлторам предоплату, как бы вас ни уговаривали. И не оставляйте сертификат – для подбора варианта он не нужен. Если же вам в течение месяца, максимум – двух, не подобрали подходящую квартиру, не теряя больше времени, идите в другое агентство.

«Рога и копыта»

Об одном агентстве недвижимости, судя по всему, специализирующемся на надувании государства и владельцев сертификатов, стоит, пожалуй, сказать особо. Так как рассказ этот составлен со слов успевших с ним поработать военнослужащих, название этого агентства приводить не буду. Специализируясь на воинских сертификатах (что уже не может не настораживать) и проводя агрессивную рекламную кампанию, на словах эта фирма предлагает «самые лучшие» условия реализации ГЖС в Москве. За 2 – 3 тысячи долларов военнослужащим предлагают реализовать ГЖС с целью получения наличных денег, проще говоря – обналичить. Никакие предоплаты или комиссионные с военнослужащих, естественно, не взимают. Оставьте, говорят, только сертификат и все необходимые для работы документы, главный из которых – доверенность на право распоряжаться ГЖС и купленной на него квартирой, и в следующий раз приезжайте уже за деньгами. Затем эти дельцы, как и обещали, обналичивают сертификат, только расплачиваясь с военнослужащими, недодают не 2 – 3 тысячи, а гораздо большую сумму. В процессе работы возникли, мол, осложнения, потребовавшие лишних расходов. Обманутым военнослужащим остается лишь развести руками. Впрочем, некоторым клиентам этих риэлторов повезло еще меньше. Доверив в прошлом году этой фирме свои сертификаты, около десяти военнослужащих до сих пор не могут получить от них ни сертификатов, ни денег. Говорят, около десятка ГЖС за нарушения арестованы Сбербанком. Почему, догадаться несложно. Еще прошлым летом у нас побывали четверо офицеров из Санкт-Петербурга во главе с командиром части, рассказ которых позволяет однозначно предположить, за какие именно нарушения мог быть наложен этот арест. Когда один из этих офицеров посетил это агентство, ему пообещали «обналичить» все четыре сертификата за… один месяц. Для убедительности обрисовав при этом обеспечивающую столь фантастические сроки схему действий. Все четыре ГЖС эти риэлторы, по их словам, собирались прогнать по одной квартире. Сроки ужимались благодаря тому, что в Сбербанк для проверки они сдавали не сам договор купли-продажи, как это положено по закону, а его нотариально заверенную копию. И пока в течение двух недель Сбербанк проводил положенную проверку, а казначейство перечисляло деньги, новый собственник жилья - купивший его с помощью сертификата военнослужащий, имея на руках оригинал договора купли-продажи, продавал эту квартиру следующему обладателю ГЖС. И так далее. Но одна из квартир вдруг не прошла проверку, и без оплаты зависла сразу целая цепочка сертификатов. Вот военнослужащие, лишившись сертификатов, остались и без денег. Чем закончились их суды с этой конторой, честно говоря, я не в курсе, но сертификатов своих в любом случае они точно лишились.

Ни жилья, ни сертификата

Впрочем, потерять ГЖС, не успев в установленный срок приобрести квартиру, – еще не самое страшное. С просроченным сертификатом можно хотя бы снова встать в очередь. Куда хуже лишиться уже приобретенной по ГЖС квартиры или ее части. Это еще один аргумент в пользу того, чтобы самым внимательным образом отнестись к выбору риэлторского агентства. Дело в том, что операции на вторичном рынке жилья предполагают определенный риск – покупка квартиры по ГЖС в этом плане ничем не отличается от покупки жилья за деньги.
Купили вы, например, по сертификату квартиру, из которой в свое время незаконно были выписаны несовершеннолетние дети, так же незаконно не попавшие при ее приватизации в число собственников, они в любой момент могут оспорить ваше право на это жилье, и суд примет их сторону. Не важно, что вы о них ничего не знали, а квартира до того, как попасть к вам, уже несколько раз перепродавалась. Риск, сопутствующий приобретению жилья на вторичном рынке недвижимости, обусловлен тем, что по закону все предыдущие собственники (или даже их наследники) приобретенной вами квартиры (права которых были ущемлены в результате неправильной приватизации или проведенных с нарушениями прежних сделок) могут в судебном порядке лишить вас права на это жилье. В этом случае мошенничества со стороны риэлторов, кстати, может и не быть. Но военнослужащему, вдруг лишившемуся жилья, думаю, будет уже все равно – пострадал он по злому умыслу или из-за некомпетентности риэлторов.

Что делать?

Чтобы не попасть в подобную ситуацию, доверять покупку квартиры по сертификату стоит только большому, известному риэлторскому агентству с безупречной деловой репутацией. Понятно, что определить такое агентство в потоке заманчивых предложений офицеру из той же Находки, приехавшему в Москву на неделю, чтобы реализовать ГЖС, очень непросто. Поэтому крупные агентства недвижимости, не надувающие клиентов, а честно зарабатывающие свой хлеб, давно предлагали Министерству обороны провести так называемую аккредитацию допущенных к работе с сертификатами риэлторских фирм. Проще говоря, честные риэлторы сами обратились в Министерство обороны с просьбой проверить все, работающие с ГЖС агентства недвижимости на предмет, скажем так, благонадежности и профессионализма. Надо сказать, что рабочая группа Министерства обороны по реализации ГЖС, разрабатывая нормативные документы, выдвинула к реализующим сертификаты риэлторским фирмам еще более жесткие требования, чем мы ожидали. И, как результат, когда Координационный совет Министерства обороны и Российской гильдии риэлторов начал эту добровольную аккредитацию, получить ее удалось совсем немногим. Для работы с сертификатами в Москве, например, были аккредитованы лишь 4 риэлторские компании, в том числе «Домострой». Каждые полгода аккредитованные компании отчитываются перед Министерством обороны о результатах своей деятельности и в случае каких-либо неувязок или претензий со стороны военнослужащих, не говоря уже о вышеописанных махинациях, проштрафившиеся агентства просто лишаются выдаваемой на год добровольной аккредитации. Немаловажным условием которой, кстати, является ограничение взимаемых агентством с военнослужащего комиссионных, размер которых должен быть не больше 6 процентов от стоимости ГЖС. Вот и решайте, кому доверить свой заветный сертификат: аккредитованной, то есть согласившейся на добровольный жесткий контроль со стороны Министерства обороны, а значит, надежно и на оптимальных условиях реализующих ГЖС риэлторской фирме или тем риэлторам, у которых этой аккредитации нет и в работе которых, значит, не все гладко и чисто. Ведь получить такую аккредитацию, означающую по сути рекомендацию Министерства обороны офицерам запаса, не секрет, хотели бы все, работающие с ГЖС риэлторы. Так что после введения этой добровольной аккредитации обладателям сертификатов, думаю, стало значительно проще сориентироваться в потоке заманчивых предложений. Не хотите проблем и хотите реализовать сертификат на действительно выгодных условиях, просто спросите риэлтора, к которому вы пришли, есть ли у него эта аккредитация, и попросите его показать свидетельство.
Р.S. И еще вот о чем хотелось сказать особо. Не знаю, связано ли это с введенной аккредитацией или нет, только с января этого года со стороны прокуратуры заметно ужесточился контроль за реализацией ГЖС. Результат – за подлог документов при оформлении ГЖС и так называемую обналичку (когда вышеупомянутое агентство прогоняло по четыре сертификата в месяц по одной квартире) военнослужащим после судебных разбирательств пришлось возмещать причиненный государству ущерб. Но если в первом случае незаконно увеличив стоимость ГЖС по подложным документам, добавив себе несуществующих родственников и право на дополнительную площадь, офицеры пострадали по своей вине, то во втором случае из-за непрофессионализма риэлторов. А ситуации, когда военнослужащий, выписав сертификат на Москву, затем меняет планы, продает купленную по ГЖС московскую квартиру, были и будут из-за характерной для столицы разницы между рыночной и сертификатной стоимостью квадратного метра жилья, вытекающей отсюда огромной доплаты и, несмотря на все старания «Красной звезды», слабой информированности военнослужащих о размере этой доплаты.
Словом, приобретение квартиры по государственному жилищному сертификату в таких проблемных регионах, как столица и Подмосковье, – очень непростой вопрос, подходить к решению которого надо очень внимательно, изучив все связанные с этим обстоятельства. Напоминаю, что, искренне уважая нелегкий труд людей в погонах, «Домострой» по договоренности «Красной звезды» готов дать бесплатные, ни к чему не обязывающие консультации по вопросам реализации ГЖС всем обратившимся военнослужащим.

Наш телефон: 980-50-78.